本文摘要：[摘取 要] 房地产投资信托是国外发展更为成熟期的一种房地产投融资方式，与我国目前大量不存在的房地产投资信托计划比起，在产品性质、的组织结构、收益方式、流动性等方面具备优势。基于我国的现实状况，可以考虑到通过由“信托计划”向REIT转化成和由房地产公司发动重新组建REIT两种路径向房地产投资信托发展。 [关键词] 房地产投资信托；投资信托计划；发展路径 能否尽早建立健全的多渠道融资体系，取得充足的资金反对，已沦为房地产业发展的关键。 房地产企业开始大力谋求创意的融资方式。

[摘取 要] 房地产投资信托是国外发展更为成熟期的一种房地产投融资方式，与我国目前大量不存在的房地产投资信托计划比起，在产品性质、的组织结构、收益方式、流动性等方面具备优势。基于我国的现实状况，可以考虑到通过由“信托计划”向REIT转化成和由房地产公司发动重新组建REIT两种路径向房地产投资信托发展。　　[关键词] 房地产投资信托；投资信托计划；发展路径 　　　 　　能否尽早建立健全的多渠道融资体系，取得充足的资金反对，已沦为房地产业发展的关键。

房地产企业开始大力谋求创意的融资方式。其中，房地产投资基金被业界普遍认为是提高房地产融资环境、推展金融改革的有效途径。

　　 　　一、房地产投资信托 　　 　　房地产投资基金(Real Estate Investment Fund)归属于投资基金的一种，是以房地产业为特定投资对象的产业投资基金。“房地产投资信托”从字面上来解读，应当是投资于房地产的信托产品，可以看作是契约型的房地产投资基金。但是，1961年第一只房地产投资信托(Real Estate Investment Trust，全称REIT)是在美国国会对《国内税收法》(Internal Revenue Code)做到了修正之后问世的，所以REIT是一个具备专属性的概念。

　　按照美国《国内税收法》中的规定，经济实体要获得 REIT 资格，必需合乎这些条件：(1)是和法人一样可征税的实体；(2)由董事会或代为管理人管理；(3)享有可几乎出让的所有权凭证；(4)最少有 100名所有权凭证持有人；(5)在前一个税收年度的下半年，由5人以下人数享有的所有权不多达50%；(6)总资产中最少有75%投资于房地产资产；(7)总收入中最少有75%的收益派生于房地产的租金或房地产贷款的利息；(8)由应纳税的REIT子公司股票包含的资产不多达20%；(9)每年最少有90%的应纳税收益以股东股息的形式缴纳。　　可见，REIT在所有权的产于、总资产的运用和利润的分配等方面与一般的房地产投资基金是有区别的。因此，可以把REIT解读为一种类似形式的房地产投资基金，它按照有关规定将其资产主要用作享有或营运能带给收益的房地产或房地产融资，并按照涉及规定将绝大多数增值税收益分配给获益凭证持有者。

　　作为房地产投资基金的一种类似形式，REIT具备房地产投资基金的一般特点，如专家经营、人组投资、集中风险、低流动性。还由于其在资产运用和利润分配等方面的类似规定，而具备其他类型的投资品所不具备的独有优势。

　　1.确定性的投资策略。REIT在物业投资活动方面为投资者获取确定性的投资策略。

由于监管方面的规定，REIT不能将投资主要用作房地产投资业务，而且收益主要源于房地产市场的资产运营，而不是产品经营(即必要转入房地产开发)，很大地规避了房地产一级市场的投资风险。这个确定性的投资策略带给了较认同及可意识到的管理及业务不道德。　　2.在多元化的投资人组内作出规模和灵活性多变的投资。利用房地产投资人组，构建更加多元化投资，而不是仅有投资于单一栋建筑。

对中小投资者来说，REIT的吸引力在于：他们只需投放少量资金，之后可投资于均衡、多元化及大规模的物业投资人组。因此，投资者可以在其不足以开销的财政范围内，参予物业投资。　　3.交易的便利性。

投资者一般来说只需缴纳少量佣金就需要在主要的证券交易所交易上市的REIT股份(或基金单位)。在一般情况下，投资者可以通过交易所的网站，便利地借阅最重要的企业信息。

这使REIT显得更容易认识，减少了REIT信息透露的透明度和信息流通的快速性，对将来创建和强化投资者的信心十分最重要。　　4.税务方面的优惠。

多数国家(地区)的房地产投资信托都另设优惠的税务决定，由于REIT绝大部分的税前收益都必要分配给投资者(美国，新加坡以及中国香港都规定在90%或以上)，REIT所分派股息会在基金层面被征收。投资者所接到的股息只不会在个人的层面被征收，防止了双重征收的问题。投资者可以受益于较高的税后报酬。

　　5.信息透露的透明度。投资基金如果没向投资者透露充足的信息，之后需忍受投资者不会对其运营的稳健性丧失信心的风险。

这主要是由于投资者缺少涉及信息所致。REIT不会按照规定就其最重要的运营事项透露必要的信息，可以协助投资者理解该计划的运作及有可能牵涉到的投资风险。　　6.收益稳定，波动性小，市场报酬低。REIT所投资的房地产都由经验丰富的房地产专业人员管理，规避风险的能力较强。

REIT的高股息分派比率和富有吸引力的报酬，使很多投资者都指出该类基金是固定收入投资工具以外的另一不切实际的投资选择。投资者可以倚赖房地产投资信托基金获取平稳的现金收益，将有关基金作为降低证券市场的投资波动的有效途径。截至2002年底，美国REIT获取的平均值股息收益率是7.3%；澳大利亚上市REIT的平均值股息收益率大约为7.6%；中国香港三只上市的REIT的收益率为5.3-7%，都比同期的国债利率高达不少。

　　从全球范围看，全球REIT主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等地。美国的REIT是国际上房地产基金中最典型、最主要、资金量也仅次于的形式，美国占有了其中60%以上的比例。根据最近的数据，美国目前约有 180家公开发表上市交易的 REIT，行业的总市值早已超过2390亿美元。

全美REIT享有的商业类房地产多达4000亿美元。新加坡市场目前共计7只REIT，市值多达50亿美元。

中国香港市场上目前有3只REIT。　　 　　二、当前我国房地产投资基金的发展现状 　　 　　20世纪90年代初，中国曾引发一阵房地产开发的热潮。深圳股票交易所上市了蓝天、富民、富岛、天冀等将近10家基金，从这些基金的投资主要以房地产投资居多上看，它们实质上是我国房地产投资基金最初的雏形。

目前，这些基金或从我国股票市场中几乎消失，或被吞并，或被重组。可见，我国早期对房地产投资基金的探寻是不顺利的。

造成这一结果的主要原因是，这些基金都采行了产品经营型的运作模式，陷于了当时房地产市场的“抹黑”。所以，随着90年代初房地产“泡沫”的幻灭，这些基金的运作也随之陷入困境之中。这类房地产投资基金衰败的原因主要有：涉及的法律法规不完善，基金组织结构不合理，基金管理人员房地产专业能力缺乏，另外房地产投资基金的融资规模小，投资渠道过分单一也是主要原因之一。　　2002年7月央行实施的《信托投资公司资金信托管理办法》容许信托投资公司积极开展资金信托业务。

2003年央行实施的《关于更进一步强化房地产信贷业务管理的通报》(121号文件)对房地产信贷采行了依法的态度。这使信托投资公司和房地产企业寻找了结合点，造成了房地产投资信托计划(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大规模发展。据有关统计资料：2003年9月，全国房地产投资信托计划发行额30亿元；2003年底为60亿元；2004年底约111.74亿元。

据市场不几乎统计资料，2005年公开发表透露的子集资金信托市场共计发售房地产信托121只，筹措资金规模157.27亿元。2005年国内房地产信托市场之后呈现出较慢发展态势，不仅信托品种及规模很快不断扩大，而且信托产品结构也呈圆形多元化态势。　从2003 年底中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京发售，到2005年3月，国内首只“定房地产投资信托”——“联信·宝利”一期的公开发表发售(这只信托产品首次引入获益大会制度、中介机构参予管理、按照公募产品拒绝展开充份的信息透露的信托计划，减少了透明度)。

这些只不过都归属于房地产投资信托计划的范畴，离确实意义上的房地产投资信托还有相当大的差距。　　1.产品性质的区别。REIT归属于股权类的投资产品，出售REIT是信托投资不道德，是信托基金持有人通过持有人信托基金而间接享有REIT所投资的不动产，是权益交易不道德；而目前国内的房地产信托投资计划本质上是债券类产品，归属于信贷融资不道德。

信托持有人并不享有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产出租收益权信托计划，虽然不是必要的债权融资，但是信托持有人取得的一般来说是一个相同收益的优先受益权，并且由于买入允诺的决定，实质上仍是一种融资不道德，不是确实意义上的投资。

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