本文摘要：原标题：李宇嘉：热点城市不应放量供应外侧解决问题地王频出转入7月，万科迷局将要入围，但各地此起彼伏的地王潮之后受到媒体注目。毫无疑问，2016年楼市的主题之一就是地王潮，而面粉喜过面包是这轮地王潮仅次于的特征。 面临史上最火热的地王潮，如果用传统的诸如成本法、收益法来核算企业拿地逻辑，或许没多少地王未来可以盈利，但企业抢地的热情却又丝毫减。

原标题：李宇嘉：热点城市不应放量供应外侧解决问题地王频出转入7月，万科迷局将要入围，但各地此起彼伏的地王潮之后受到媒体注目。毫无疑问，2016年楼市的主题之一就是地王潮，而面粉喜过面包是这轮地王潮仅次于的特征。

面临史上最火热的地王潮，如果用传统的诸如成本法、收益法来核算企业拿地逻辑，或许没多少地王未来可以盈利，但企业抢地的热情却又丝毫减。从目前市场的密切相关来看，当前我国土地热潮与上世纪90年代日本土地神话有几分相近，即出口导向型经济阻碍，实体经济正处于艰苦转型过程中，资金干实入元神现象显著，大城市房价只涨不跌的预期反感。从国家政策导向来看，基于对泡沫的忧虑，诱导地方油炸地、开发商非理性抢走地、资本抹黑的思路是具体的。

似乎，没类似于一线城市待人的人口基础、收入水平及实体产业承托的二线热点城市，当科诱导土地泡沫的主战场。近期，苏州、合肥、南京等地陆续采行拍卖会熔断、缩地价、竞配建等方式，给土地市场降温，此前在土地市场守城拔寨的央企国企，其锐气也巩固极大。再行考虑到近日厦门、合肥限贷升级，天津公积金贷款放宽等，时隔一季度沪浅楼市调控后，以二线热点城市居多的新一轮楼市调控风雨意欲来。

但是，此轮调控依旧没瓦解过去十年九调时期市场需求末端行政介入的弊病。而且，从政策内容来看，行政介入重归的痕迹较轻。比如，土地拍卖会禁售和强迫熔断的政策，细化年度房价涨幅等。

同时，近年来被彰显重任的长效机制、市场化则有弱化的迹象。事实上，城市化早已转入下半场，即人口向大城市、城市圈迁移，还包括受去生产能力冲击的二三线城市人口外流；房地产也转入下半场，即城镇户均住房享有多达1套/户，房地产市场区域分化愈发增强，即大城市、城市群沦为楼市追加市场需求的主战场，而二三线中小城市则要在去库存的泥潭中绝望。同时，监管也期望楼市能托底经济，以防止经济硬着陆，并为经济转型建构低成本的环境。

但是，由于实体有效地资产构成受限，在分析经济业绩考核未变的情况下，借助去库存政策东风，资金争相涌进楼市，这也是今年土地市场一个独有的现象，即财务投资者很多。货币是楼市的第一动力，热点城市未来房价地价下跌或难挡。

预期和政策助推，往往不会让市场被利用而南北泡沫化。今年以来，之所以热点城市、三大都市圈房价上涨、市场需求加剧，企业拿地不计成本，楼市泡沫愈演愈烈，就源自上面的逻辑推理。当前，货币严格预期加剧，人口和资金重返热点城市，尤其是三大都市圈的趋势会转变。

在楼市有效地空间范围收窄至三大都市圈和少数热点城市的情况下，基于有效地资产的追赶，防止热点城市楼市泡沫化不应沦为调控第一要务。由此，热点城市楼市政策切忌之后在市场需求末端着力：一方面市场需求来势波涛汹涌，远非过去十年九调时期哈密顿；另一方面，历史经验已证明，市场需求末端很难掌控。

最有效地的政策还是供给外侧纾缓。今年以来，高层屡屡特别强调，热点城市要减少土地供应。不过，热点城市近期调控的实践中，仍旧没瓦解市场需求末端介入的范畴，减少土地供应的政策导向并没在地方实践中被继续执行。事实上，从2014年9.30新政开始，楼市早已回落近40个月，目前一二线热点城市库存消化周期广泛在6个月左右，合肥、南京等城市库存消化周期在3个月左右，南京现房仅够1.5个月销售，据报江苏省内高收益人群争相到南京抢房，这也是为何南京近期首演抢走地大战的原因。

因此，减少土地供应是当务之急，也应当沦为楼市调控的主基调，堪称应付地王的不二之中选。事实上，减少土地供应的渠道和方法有很多。

首先，杜绝挤牙膏式的饥饿供地，将全年的土地供应计划分2~3个季度集中于向市场投入，这样竞争就没那么惨重了，地王频现的问题也可解决问题；其次，将未来1~2年的供地计划提早到今年获释，即便是整备没已完成的土地，也可以提早售出，以减轻市场供需预期，并在先前加快土地整备，或将土地一级研发包在招拍挂中。其次，大幅减少中小户型住房、保障性住房供应规模。在人口向大城市集中于迁移，人地矛盾激化的情况下，减少中小户型住房、保障房具备必然性，重新启动户型容许的90/70（即90平方米以下户型的总建筑面积超过70%）也是适当的。如果土地出让时坚决以中小户型意味著主体，开发商不计成本拿地，打造出豪华型社区的可能性就减少了。

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