本文摘要：陶婷 城市更新是房地产企业在存量时代面对的新课题，但对于佳兆业来讲，“原有改为之王”之称之为早已是对其多年运营成绩的认同。在新时代新的经济新的对立之下，时代彰显城市的仍然只是土地，彰显佳兆业的也就近不是“原有改为之王”这般非常简单了。

陶婷 城市更新是房地产企业在存量时代面对的新课题，但对于佳兆业来讲，“原有改为之王”之称之为早已是对其多年运营成绩的认同。在新时代新的经济新的对立之下，时代彰显城市的仍然只是土地，彰显佳兆业的也就近不是“原有改为之王”这般非常简单了。

11月1日，在由中国互联网新闻中心·中国网、、全联房地产商不会牵头举行的“第五届中国城市镇运营商大会”上，佳兆业集团有限公司首席战略官刘策做到了“新型城镇化的创意与运营”演说，并拒绝接受了的独家采访，“对现在的佳兆业而言，它看上的仍然是非常简单的数据或成绩，它更加多重视的是需要给行业，以及后来的企业，获取更好的经验和精神层面的东西”，刘策说道。城市运营是三驾马车在增量向存量转轨的过程中，新型城镇化大大向前前进，而低能级的城市“腾笼”之后，还必须“换回鸟”。

作为新型城镇化中极为关键的一环，房企在近些年大大转型为城市运营商，企图车站在城市发展、产业升级，以及人民安居乐业的视角，来助推城市向更高能级的水平发展。城市运营是什么？事实上，它的最初雏形是原有改为，再行往后演进是城市更新，而现在，时代彰显它的是更高能级的含义：侧重沦为发展的未来，以前瞻性的眼光，高品质低站位，与政府联合谋划城市的全面创意与研发改建，为城市和区域发展反映更加多社会价值。对于转型为城市运营商的房企来说，“运营商认同不是某一方面的天才、专才，应当是通才。

在主业更进一步发展的同时，将原本楼盘项目研发思维，转变成城市经营和运营的思维”，刘策指出，它给城市带给的贡献，最后不是某一个项目和楼盘的贡献，更好是全局性、前瞻性的城市和经济的推展。佳兆业集团有限公司首席战略官刘策作为新型城镇化的创新者和引领者，城市运营商该如何创意？未来10-15年，依然是中国房地产行业发展的战略机遇期，增量市场也还是平稳的，也将是企业发展的黄金机遇期。据此，刘策指出，地产或者空间载体是基础，城市更新对空间价值的重塑，是让土地更加有价值，产业则是整个空间发展最后的落脚点。

总而言之，城市运营商创意不受“地产+城市更新+产业”三架马车联合驱动。抽丝剥茧背后，城市更新为什么是最重要增长极？城市运营最核心的是土地，而反观之前的城市化建设中，土地却仍然处在陈旧的利用状态，“城市支撑的某种程度是居住于的功能，而是居住于、商业、经济、文化、产业、税收等一体化功能。

通过改版的模式，提高土地价值，需要让全然的土地功能更为综合多元”，刘策说道。实质上，今年以来，国家实施很多受到影响政策，如现代化都市圈概念的明确提出，推展了城市更新转入深水区，全国各地很多城市都在第一时间。

刘策透漏，2016年，全国只有10个城市转入存量市场，2017年从10个城市提高到18个城市，而这个趋势目前依然在快速增长。“对核心一二线城市而言，存量市场规模堪称大大下行，整个存量的盘活将不会是新的增长点”，刘策说道。尽管城市运营沦为新的风口，但城市运营所运营的某种程度是空间，而是运营人，“城市更新是城市运营的核心内容，城市运营是城市更新的高级形式。

除了作好顶层设计外，如何将这么多人的表达意见和利益反映出来，是尤为重要的”，刘策认为。新的定义“原有改为之王”在增量到存量的转轨期，在行业朝城市运营方向的转型期，佳兆业做到转轨期增量发展的机遇的同时，之后稳固城市更新领域的优势。就目前显然，佳兆业的整个战略体系，具有明晰的定位，与行业的发展节奏胆怯的相符。探讨于核心赛道，近两年来，佳兆业做到了很多资本动作，在全国有限公司和入股了6个上市平台。

“佳兆业的想法是期望通过产业平台的搭起，为城市更新，为地产赋能，将城市运营里核心产业部分做到鉴”，刘策说道。然而，对如今的佳兆业来说，它看上仍然只是非常简单的数据或成绩，佳兆业更加重视的是需要给行业以及后来的企业，获取更好的经验和精神层面的东西。谈到此，刘策变得有些兴奋：“大家对我们的解读还是逗留在原有改为，但是我们现在相比之下不是原有改为两个字需要总结的，城市更新、城市运营才可以精确总结我们想要做到的事情，以及目前正在做到的事”。

这从佳兆业出有的一本书上，可以显现出端倪。今年6月份，佳兆业战略研究院发售了城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》，业内指出此举空缺了开发商城市更新领域的空白。

在谈到佳兆业为何出品了这本主题书时，刘策说明称之为：“我们现在某种程度是城市更新的概念，而是车站在城市运营商的角度去看，我们期望佳兆业辨别的一整套城市更新的规范和流程具备糅合意义”。佳兆业集团有限公司首席战略官刘策拒绝接受采访在采访现场，刘策还共享了佳兆业多年来城市更新的经验。他认为，佳兆业意味著不是按照地产的思维，而是按照“地产+金融+产业”的思维，去打造出城市更新项目。除此之外，在城市更新政策尚能不明朗，尚能不完备的时候，佳兆业等一批企业用它们的经验和实践中，推展着政府不断完善涉及政策。

不过，在刘策显然，城市运营潜力无限的同时，整个行业的发展与带动力，与佳兆业的预期有一定差距。为此，佳兆业将持续耕耘产业，刘策笃定地说道：“确实构建城市更新，不是非常简单的推倒重来，而是在城市更新的优势基础上，输入行业标准，为行业解决问题，最后推展城市构建经济、文化、产业的融合发展”。

新的定义“原有改为之王”的佳兆业，有了城市运营商新的身份的佳兆业，他的未来，由他可不天！以下为对佳兆业集团有限公司首席战略官刘策的专访摘录：：为什么现在变为了新型城镇化？刘策：首先，原本的城镇化是一碗水端平，以房价为事例。2012年之前，不管是一线、二线、三线城市，房价的涨幅都较为相似，但是从2012年开始，一线二线和三线城市就有显著的区分，一线领涨，二线中间，三四线涨幅较低一些。

这种变化使得政府和房企，对于区域分化有有所不同的作法。对政府来说，目前的核心是在发展都市圈的同时，无法使小城镇空心化。所以，政府希望更好的房企，参予到城镇化的研发当中，尤其是到产业里面去。对于房企来说，的确跟之前玩法不一样，一二线城市是兵家必争之地，竞争十分白热化，考验房企的慢周转能力。

而城镇化更加多考验的是企业的产业引入能力，房企仍然是全然的地产研发，一碗水端平的格局去发展，更加多考虑到区域分化和产业发展。第二，当前的城镇化也经常出现了分化，对于核心一线城市而言，早已转入到城镇化的末期了，深圳、上海的城镇化率超过80%多了。：公开场合说道是60%。刘策：60%是全国的，而核心一线城市城镇化率80%。

这些城市必须车站在城市运营的角度紧贴城市更新领域，考验房企的除了让建筑物新的绽放生机外，如何协助城市提高经济与人口、引入产业、提高税收，这个比之前的可玩性都大的多。第三，现在的城镇化已不是全然的地产研发，现在中央政策特别强调房住不炒，特别强调更好的发展实体产业。对于积极开展城镇化的地方来说，也仍然是建设这么非常简单了，必须前进更加多产业的发展；对于房企而言，必须不具备产业运营的能力。

：转型为城市运营商的房企，如何做到新型城镇化的创意引领者？刘策：创意分成三点。第一、区域分化的形势下如何因城施策；第二、在目前的城镇化分化情况下，在一二线作好城市更新，三四线作好“地产研发+产业”这步棋。第三、在整个城镇化的下半场，在传统地产研发的经营之外，去造就甚至培育更好新的产业。通过硬件和软件去提高城镇化，通过利润的提高，去给城镇化取出新的东西，这是最核心的变化和创意。

：城市更新怎么均衡各方面的利益，以及资金问题？刘策：这个显然是很多房企紧贴到城市更新领域无法规避的问题。因为城市更新本质上是横跨周期的投资 ，最慢也是要五年，大部分周期是8到10年，不同于传统低周转一两年就返现金流的模式。因此，房企紧贴这个领域要有充足的冷静，如果是抱着短平快的思路做城市更新，那预见是告终的。

第二，开发商紧贴城市更新决定要有节奏，从投资比例上来看，要拿一部分做到城市更新的投资，步子无法努得过于大，否则可能会造成资金链紧绷，那就得不偿失了；第三、房企如果有自己的点子，想要紧贴城市更新领域，与其从0到1，还不如采行合作共赢、资源共享的模式，这样可以各自充分发挥各自的优势。：政府和房企如何构建最佳融合？刘策：政府是裁判员，是政策的制定者；房企是运动员，两者要更佳的融合。首先，政策上要给房企具体的方向指导，比如说一线城市的核心是城市更新，城市更新是什么模式、对房企的拒绝是什么。

第二、政府须要清晰自己的表达意见，期望房企带给什么，必须房企不具备的能力是什么。其次，双方殊途同归。双方都要考虑到对方怎么发展，政府是营造较好的政策环境，让房企有较好的发展平台和政策环境，房企更加多的则是要改变思路，而对于房企来说，要改变了思路，某种程度只是卖地买楼，纯粹的地产研发，更好的是城市运营和城市更新，充分发挥地产经济的稳定性，以及扮演着好产业容器的角色。

此外，还必须媒体等舆论环境的因应，需要让政府和开发商在更高的层面下有更加多的共识。

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