本文摘要：最近几个月，是中国房市的多事之秋，如“拐点”论、徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚毅”说道等等都引发了社会各界的很大注目。同时，由于我国房市目前正在面对着一轮新的调整，因而其走势和发展也更加引发各界的注目。我国房地产业的现状到底如何？不存在哪些主要的问题？其未来的发展趋势和南北又怎样？这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望理解的问题。 本文拟就这些问题展开一个粗略的辨别和分析。

最近几个月，是中国房市的多事之秋，如“拐点”论、徐滇庆和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚毅”说道等等都引发了社会各界的很大注目。同时，由于我国房市目前正在面对着一轮新的调整，因而其走势和发展也更加引发各界的注目。我国房地产业的现状到底如何？不存在哪些主要的问题？其未来的发展趋势和南北又怎样？这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望理解的问题。

本文拟就这些问题展开一个粗略的辨别和分析。　　一、我国房地产业的现状　　应当说道，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和南北来看，我们可以判断：我国的房市目前转入了调整期，步入了此轮房地产周期的上行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。

当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运营层面来看，我国房市目前的现状还包括以下几个方面：　　1.泡沫成份开始膨胀，市场价格在高位运营的同时面对较小的上升压力，一些城市的房价开始上升　　2007年以来，在削减政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始膨胀，一些城市的房价虽然依然较高，但面对着较小的上升压力，并经常出现了有所不同程度的上调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始上调。

其中深圳房价在2007年11月环比暴跌13.5%，此后逐步暴跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回升至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米比起，暴跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还不会更进一步探底。广州也经常出现了类似于的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月比起，暴跌了19.5%.北京、上海虽然价格依然更为结实，但销量也经常出现了有所不同程度的暴跌，表明其价格结实的基石并不稳固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心公布的数据表明，上海平均值成交价价格从08年6月下半月的17258元下降到13207元，环比下降了23.5%.而据搜狐网报导，北京的多数楼盘的房价开始断裂，并经常出现了广泛的折扣广告宣传现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较小的上升。

东莞房价则距从最高点上升了大约40%，基本返回了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查表明，时隔多个月份经常出现涨幅回升之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回升0.6和1.5个百分点。

与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为减缓资金周转争相下调价格、折扣销售。同时一些炒家为尽早抢、回笼资金，也大幅度减少房价展开挤兑。

　　2.成交量衰退，空置率下降　　与房价上调比较不应的是，购房者从容情绪相当严重，房市成交量大幅度衰退，房地产商空置率大幅度下跌。统计资料表明，今年1月至5月，上海月平均值成交价面积为83万平方米，而2007年月均成交价面积为174万平方米，同比上升52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份快速增长8%，但同比去年4月则上升了57%.7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅有33.62万平方米，环比下降22%，只相等于去年同期成交价的三成。　　据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计资料，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签下住宅签下平均值每天为164.63套，而去年同期平均值为393.07套，同期上升58.12%.　　2008年上半年，深圳楼市成交量依然正处于上升地下通道之中。

根据世联地产研究中心公布的数据，2008年6月深圳一手房成交价面积为28.3 万平米，环比上升30.3%，同比也上升45.5%.　　广州市国土房管局的数据表明，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅有239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米比起大幅上升44％，而与2006年同期相比降幅更加约52％。从单月来说，今年上半年单月成交量仅次于的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部高于40万平方米，成交量低于的2月仅有23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均值都在60万-75万平方米之间，至为当中的差距。

同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始衰退，空置率大大上升。　　3.削减政策下房地产商面对较小的资金压力，房地产金融风险增大　　目前，我国房地产商目前面对着极大的资金压力。据涉及经济学家分析，目前我国房地产商面对5000亿元以上的资金缺口。

一些中小地产商随时面对资金链脱落的风险。同时，近年来，房贷仍然被我国银行界视作优质贷款项目，各大银行为了争夺战此项业务进行恶性竞争，大大减少门槛，造成房贷规模成倍不断扩大。

房贷业务“一枝独秀”的兴旺背后，是潜在的极大风险。多达，我国80%左右的土地购买和房地产开发资金，是必要或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占到全部购房总数的比例高达90％，这意味著房地产市场的绝大部分风险系由在金融机构身上。

并且，由于房价暴跌，一些购房者将拒绝接受偿还债务银行贷款。而这些风险最后毫无疑问都会转嫁给银行，从而造成我国的银行业面对极大的房地产信贷风险，激化我国经济波动。　　4.市场开始南北分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场　　一是土地制度方面监管的强化，实力较小的房地产很难获得地，即便获得地，也要及时缴纳地款。二是，信贷削减，使得房地产资金缺少有效地的资金来源，一些中小房地产又无法通过股市发行股票来提供资金。

三是，房价暴跌和成交量削减使得房地产资金周转艰难。四是，由于利率提升，一些中小房地产无力缴纳巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具备品牌竞争力。六是，大型房地产更加具备实力展开价格战，通过价格战来清除市场。

这些因素的联合起到将不会使房地产市场南北分化，一些实力较低的房企将被清除出有市场，从而提升市场集中度。1月22日，北京市建委对白鱼吊销资质证书的862家房地产开发企业名单展开了审批；根据名单，此次白鱼吊销的大多数还是中小研发企业。此外，其他城市也争相经常出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。

当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。　　5. 房地产中介经营艰难　　由于房市萧条，成交量急剧下降，再加来自房市的竞争激化和规范性制度约束强化，一些房地产中介经常出现了经营艰难和破产。去年以来，随着“中天置业卷款逃离现场”事件和“长河地产关门破产”事件的再次发生，房地产业内一时间风声鹤唳。

今年1月11日，创辉出租上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉出租在最近两个月内重开了近130家店面。

创辉出租在广州的100多家门店已张贴《审批》，声称因股权调整必须继续暂停营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等解散北京市场；北京的一些小中介也提早关店。　　在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的近期数据统计资料表明：6月杭城二手房市场成交量较上月上升46%，成交量比上年同期亦增加了35.7%；杭州中介行目前的处境十分不利，早已正处于广泛亏损的失望境地，6月份，中介公司完全都处在亏损状态。

在温州，据温州市产权注册管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件增加了大约30%.如此成交价状况，加之较低佣金的现状，也造成了部分品牌中介重开门店膨胀战线，一批白牌子悄悄重开。如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店膨胀至目前的20余家，经纪人队伍也展开了裁员。同时，国内的其他一些城市也经常出现了房地产中介经营艰难和关闭门店的现象。　　二、我国房市的主要问题　　从我国房市的发育、发展过程来看，我国房市的主要问题是：　　1.市场发育不良，泡沫化程度较高　　我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不身体健康因素的影响（如官商勾结、房地产商抹黑等），造成了其发育不良、利润率太高而不能持续发展。

据权威部门获取信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均值利润率，并且仍然在快速增长。国际上房地产利润率一般保持在5%左右，低的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%.而按国家统计局计算出来，中国房地产利润率快速增长每年都在30%以上，2001年快速增长41%，2002年快速增长56%，2003年快速增长32%.在国外人们购得一套适合于居住于的房屋仅有是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期提供了巨额的暴利，使得多数房地产商没能摆正其定位和心态，以为暴利不会仍然延续下去，拒绝接受价格下降的现实。

并人为将房价炒高，导致我国房价近背离其现实价值和居民收入水平，经常出现了较相当严重的泡沫。多达，我国的房价收益比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）多达10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前较为通行的众说纷纭指出，房价收益比在3-6倍之间为合理区间，如考虑到住房贷款因素，住房消费占到居民收入的比重不应高于30%.（日本的房价在发达国家最低，其房价收益比约为4-5：1，美国及其他发达国家房价收益比是3：1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收益比约为4.4-8.5：1，而我国深圳、北京、上海房价收益比都多达13：1）。　　2. 土地的供应不规范，政府机会主义不道德相当严重　　政府在我国房地产市场的发育和发展中起着十分最重要的起到。

然而，我国政府在以下方面毕竟机会主义的：　　一是在土地出让和用于中政府为了增加收入，某些官员为了个人利益而采行机会主义不道德。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价出让给开发商。多达，07年政府的出让土地扣除多达7000亿元。

　　二是政府在与地产商的交易中无法遵守契约或随便变更契约。　　三是政府的调控政策没延续性和稳定性，很多政策的实施都是违背市场经济规律的（如拒绝开发商公开发表建房成本等）。　　四是政府在土地交易中黑箱操作，贪腐相当严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。

而且在土地交易中不存在相当大的黑箱操作和贪腐不道德。这些不道德相当严重妨碍了我国创建起一个公正、公平、高效、清廉的土地交易市场。

　　3.供需结构流失　　目前我国的房地产不存在较相当严重的供需结构流失。具体表现为：　　一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济限于住房供应严重不足，而高端住房却供给不足。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最低的多达60%，中小套型住宅比例偏高。同时，据建设部门统计资料，2006年初，在40个重点城市新的上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占到比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较小的差距。

　　二是廉租房供给很少，政府推崇严重不足，覆盖面小，并未以研发廉租房为政策焦点。同时经济适用房的供给无法符合市场需求，而且政府以获取经济适用房居多不存在很多问题（发达国家和香港政府主要以获取廉租房居多）。　　三是二手房市场和出租市场发育较慢，二手房的供给亦无法符合市场需求。　　4.房地产业对金融倚赖程度较高，蕴含着较小的金融风险　　我国的房地产对金融的倚赖程度很高，相比之下远超过发达国家对金融的倚赖程度，累积了大量的金融风险。

主要展现出在以下方面：　　一是房地产信贷快速增长过慢。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额约4.69万亿元，同比快速增长30.75%；比年初减少1.01万亿元，占到同期商业银行全部追加人民币贷款的28.9%.其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初减少6192亿元，同比快速增长35.57%.住房公积金委托贷款10月末余额超过4502.2亿元，比年初减少960亿元，同比快速增长34.87%.　　二是房地产商自有资金比重较低。

我国的房地产的研发建设，投资商多数缺乏资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%.多达，我国80%左右的土地购买和房地产开发资金，是必要或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占到全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界普遍认为的50%负债的警戒线，多数企业超过75.8%，个别地产多达80%.这意味著房地产市场的绝大部分风险系由在金融机构身上，使得我国的房地产金融面对着较高的金融风险。　　三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，特别是在是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益白热化。为了谋求更好的市场份额，部分商业银行基层行采行变通、变相或违规作法，减少贷款标准，增加审查步骤，放开真实性审查，严重影响银行资产安全性。

2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查找到，平均值22.31%的借款人办理贷款时不曾与银行必要见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%.　　四是住房贷款管理脆弱，“假按揭”贷款风险显出。少数银行的分支行对房地产贷款“三坎”制度不实施，甚至为了回避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构联合虚构住房按揭贷款合约，将不合乎政策规定的研发贷款切换为住房消费贷款，将一些销售艰难的楼盘以“假按揭”方式协助开发商买入。　　5.房地产市场秩序恐慌　　我国目前的房地产市场秩序较为恐慌。

房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都有所不同程度地不存在违法违规行为。特别是在是一段时期以来，个别研发企业和中介机构误导市场预期，人为导致市场紧绷，蓄意哄抬房价，带给一些项目的房价短期内非正常下跌。

而且随着房市的萧条和房价的暴跌，一些原本被遮住的问题开始曝露，为增加损失，一些房地产商和中介机构就增大了其机会主义不道德，使得市场秩序的恐慌程度在短期内有可能更进一步激化。　　三、此轮调整的必然性　　综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性。

主要基于以下理由：　　1.房价过低，涨速过快是行业调整的内在原因　　从2004年初，我国的房地产业转入一个新的周期，预示着住房市场化、货币化的深化、城市化的大大前进、人均收入的大大提升和对外开放的不断扩大，使得我国住房方面的市场需求很大被获释，进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅度下降。其中2004年-2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%.而房价的涨幅也是过大过慢，2004年-2007年全国平均值房价的涨幅分别为14.4%、6.5% 、5.5%、9.7%；而一些城市的房价的涨幅则相比之下低于全国平均值涨幅，2007年，北京、深圳的房价涨幅分别超过了44.5%、51.2%，其它不少城市也经常出现了大幅度下跌情况，这样的下跌速度似乎无法持续。

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